Thị trường BĐS Việt Nam hiện nay có nhiều biến động sau hơn 20 năm hình thành và phát triển, cũng như những thay đổi lớn về chính sách ở giai đoạn hiện nay sẽ có ảnh hưởng như thế nào đến lĩnh vực này (nhà ở)? Chúng tôi xin giới thiệu những phân tích của G.S Đặng Hùng Võ, là người rất am hiểu về hệ thống phát luật đất đai Việt Nam, cũng như những tác động của chính sách mới đã đang được hoàn thiện và thay đổi rất nhiều trong giai đoạn hiện nay.

Những đặc điểm đáng chú ý của thị trường

Nhìn vào tổng nguồn cung nhà ở theo số liệu từ Bộ Xây dựng, số dự án được cấp phép là khá lớn. Cả nước có 4.015 dự án chiếm 102.228ha trong đó diện tích xây nhà ở khoảng 36.000ha, tổng mức đầu tư hơn 4,4 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, nhận thấy thị trường phát triển “nóng”, Việt Nam đã điều chỉnh lại nguồn cung bằng việc rà soát, dừng và tạm dừng nhiều dự án.

Với mục tiêu đặt ra từ Chiến phát triển nhà ở đến 2020 đã được Chính phủ phê duyệt thì Việt Nam cần xây dựng rất nhiều nhà ở để đáp ứng nhu cầu, dự báo mỗi năm cần 100 triệu m2 sàn.

G.S Đặng Hùng Võ trích dẫn số liệu nghiên cứu từ Ngân hàng Thế giới cho thấy, nguồn cầu về nhà ở giai đoạn 2014-2019 sẽ tăng đáng kể, và sau 2020 tăng khá mạnh

Bên cạnh đó, đặc điểm rất đáng chú ý là khả năng thanh toán của nguồn cầu nhà ở đang nằm nhiều ở nhóm có thu nhập từ 12 đến 18 triệu đồng/tháng, với tỷ lệ tích kiệm cao nhất từ khoảng 15% đến 26%.

Theo phân tích về thu nhập, 20% số hộ tại đô thị cần có tín dụng ưu đãi mới tiếp cận được phân khúc giá rẻ, 80% có thể tiếp cận mà không cần tín dụng ưu đãi; 40% có thể tiếp cận phân khúc giá trung bình cần có tín dụng ưu đãi, 20% có thể tiếp cận mà không cần tín dụng ưu đãi; 20% có thể tiếp cận giá cao cần có tín dụng ưu đãi. Điều này cho thấy phân khúc gía rẻ vẫn chiếm tỷ lệ cao. Tỷ lệ cụ thể còn phục thuộc vào tâm lý người tiêu dùng.

Tác động tích cực lên thị trường BĐS

Ảnh hưởng lớn nhất đến thị trường BĐS là 4 văn phòng pháp luật mới được thông qua đó là Luật Đất đai sửa đổi 2013, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Khung giá đất.

*Những tác động của Luật Đất đai 2013

Quan trọng nhất mà Luật này đem lại đó là việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đã chuyển một phần sang quy hoạch vùng, còn cấp xã đã chuyển toàn bộ. Điều này có nghĩa là địa điểm đầu tư đã được xác định cụ thể trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hy vọng làm giảm phí “bôi trơn”.

Nhà nước quyết định giá đất cụ thể cho các dự án đầu tư. Điều này sẽ làm giá đất có cơ hội khách quan hơn và công khai hơn.

Không phân biệt giữa các nhà đầu tư trong nước, nước ngoài, liên doanh, cổ phần trong khả năng tiếp cận đất đai, nhà đầu tư nước ngoài cũng được giao đất có thu tiền. Điều này làm môi trường kinh doanh BĐS sẽ bình đẳng hơn.

Dự án “treo” được giải quyết theo một quy trình mới. Dự án “treo” được gia hạn 24 tháng, nếu vẫn “treo” Nhà nước sẽ thu hồi mà không bồi thường. Điều này vừa tốt cho thị trường nhằm thúc đẩy hiệu quả sử dụng đất cao hơn, nhưng ngược lại làm “khó” chủ đầu tư.

Nguồn cung nhà ở xã hội không chỉ từ các dự án nhà ở xã hội mà từ cả hoạt động phát triển nhà ở xã hội của hộ gia đình, cá nhân. Làm tăng cung nhà ở giá rẻ.

*Luật Kinh doanh BĐS

Vấn đề quan trọng nhất đó là hình thức giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai đã được hoàn thiện, quy định rõ trình tự, thủ tục chuyển nhượng, bảo lãnh ngân hàng; mức nộp tiền dưới 70% khi chưa nhận nhà. Điều này có tác động để giải quyết vấn đề vốn trong phát triển nhà ở nhưng thường kèm theo các rủi ro.

Quy định chủ đầu tư phải làm “sổ” đỏ cho người mua nhà trong 30 ngày kể từ khi bàn giao nhà. Điều này củng cố niềm tin cho thị trường.

Mở rộng người nước ngoài, Việt kiều mua nhà. Điều này sẽ tạo niềm tin cho người nước ngoài và tạo điều kiện phát triển phân khúc BĐS nhà ở cao cấp tại Việt Nam.

Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhằm thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài. Sẽ tạo tính công bằng giữa các loại hình tổ chức kinh tế trong hoạt động kinh doanh BĐS.

Bãi bỏ việc mua, bán, cho thuê BĐS phải qua sàn giao dịch. Điều này tạo môi trường kinh doanh BĐS mang tính thị trường hơn và hoạt động môi giới, sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp hơn.

*Khung giá đất không tác động đến thị trường BĐS

Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh bị thu hẹp phạm vi áp dụng, chỉ để tính thuế và phí, xử lý vi phạm hành chính, tính bồi thường khi làm thất thoát quỹ đất của Nhà nước, thu nghĩa vụ tài chính khi giao đất ở hoặc công nhận quyền sử dụng đất ở tại nông thôn và cho các đối tượng thuộc diện chính sách.

Việc nâng giá trần trong Khung giá đất và Bảng giá đất lên gấp đôi là phù hợp pháp luật và không có tác động tới thị trường BĐS.

Với phân tích từ những khía cạnh trên, G.S Đặng Hùng Võ kết luận: “Những thay đổi này có tác động tích cực lên thị trường BĐS, có tác động làm tăng cung cho nhà giá rẻ, nhà chung cư, và phát triển loại hình giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai.

Tồn kho khó giải quyết, bài toán vốn trung và dài hạn

Mặc dù, những thay đổi của chính sách được dự báo sẽ tác động tích nhưng BĐS Việt Nam dưới góc nhìn của G.S Đặng Hùng Võ vẫn còn nhiều việc phải làm, nhiều vấn đế cần giải quyết. Đó là:

Bài toán vốn trung hạn và dài hạn cho thị trường BĐS vẫn được đặt ra như một vấn đề trọng yếu. Do đó, cần tiếp tục có giải pháp vốn trên cơ sở cho phép nhà đầu tư được thế chấp bằng BĐS tại các ngân hàng nước ngoài để vay vốn đầu tư trung hạn và dài hạn.

Phân khúc nhà ở chung cư đã có khung pháp luật đầy đủ hơn.

Phân khúc chung cư có điều kiện phát triển mạnh. Trước mắt, có rất nhiều thuận lợi cho phát triển nhà chung cư, nhưng khoảng 50 – 70 năm nữa, Nhà nước sẽ phải đối mặt với những bức xúc về cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ. Kho BĐS tồn đọng là một thực tế nhưng sẽ khó giải quyết do những BĐS này ở những nơi không bảo đảm điều kiện để ở.

G.S –TSKH Đặng Hùng Võ

​Theo Trí thức trẻ